土地開(kāi)發(fā)從廣義上來(lái)講，是指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍或提高對(duì)土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)，包括對(duì)尚未利用的土地進(jìn)行開(kāi)墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對(duì)已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營(yíng)程度。

土地開(kāi)發(fā)一般分為一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指政府實(shí)施或者授權(quán)其他單位實(shí)施，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土地整理、復(fù)墾和成片開(kāi)發(fā)。2、土地二級(jí)開(kāi)發(fā)是指土地使用者從土地市場(chǎng)取得土地使用權(quán)后，直接對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的行為。本報(bào)告通過(guò)結(jié)合二級(jí)市場(chǎng)的需求現(xiàn)狀，各主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與潛力及土地開(kāi)發(fā)行業(yè)外部宏觀環(huán)境，為相關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)及投資機(jī)構(gòu)研究分析、闡明土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的投資前景與機(jī)會(huì)、盈利模式及如何做到風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)，我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)由政府壟斷，市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)缺失，“生地出讓”、“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”等土地開(kāi)發(fā)模式占據(jù)主流。但從近些年土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況來(lái)看，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)越來(lái)越成為一項(xiàng)獨(dú)立的業(yè)務(wù)，“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”趨勢(shì)明顯。在大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，各級(jí)地方政府都面臨新城擴(kuò)張和舊城改造升級(jí)的壓力，對(duì)新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)需求放量增長(zhǎng)，政府建設(shè)融資需求大增，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)迎來(lái)市場(chǎng)化蛻變良機(jī)。

不少企業(yè)及投資機(jī)構(gòu)開(kāi)始在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)布局，進(jìn)入企業(yè)呈遞增趨勢(shì)。目前業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者主要包括各級(jí)政府的城投公司，如云南城投、中天城投等；建筑類企業(yè)，如中國(guó)中鐵、中南建設(shè)等；房地產(chǎn)及其他綜合類企業(yè)，如北京城建、天房發(fā)展等。市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為明顯的地域特征，開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，缺乏區(qū)域間的資源整合和有效競(jìng)爭(zhēng)，尚未出現(xiàn)跨區(qū)域運(yùn)作的專業(yè)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，與二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度相差甚遠(yuǎn)。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，土地作為一種稀缺資源，政府對(duì)其管理和控制將更加嚴(yán)格。在政府主導(dǎo)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上，那些具備較強(qiáng)實(shí)力且具有良好運(yùn)作模式的投資人將更受政府青睞，有機(jī)會(huì)取得更多的市場(chǎng)份額，并以此樹(shù)立企業(yè)品牌。目前，政府還未對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)投資人的資質(zhì)、注冊(cè)資本等方面做出嚴(yán)格要求，但政府對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)制定相應(yīng)規(guī)范是遲早的事情，企業(yè)應(yīng)及早介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，在市場(chǎng)上占得先機(jī)。